Für die Ermittlung des Immobilienwerts sind in der Immobilienwertverordnung, kurz ImmoWertV, die einzelnen Verfahren geregelt. Runtergebrochen sind dies das Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren.
Wann findet welches Verfahren Anwendung?
Das Ertragswertverfahren ist das Verfahren, welches angewendet wird bei Renditeimmobilien, zum Beispiel bei vermieteten Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern. Je nachdem, welche Art des Ertragswertverfahrens angewendet wird, werden hierfür der Bodenwert, der Liegenschaftszins, die Einnahmen und Unterhaltskosten, der bauliche Zustand der Immobilie und der Vervielfältiger, welcher das Produkt aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ist, herangezogen. Unterschieden wird beim Ertragswertverfahren zwischen dem allgemeinen Ertragswertverfahren, dem vereinfachten Ertragswertverfahren und dem periodischen Ertragswertverfahren.
Das Sachwertverfahren ist immer dann anzuwenden, wenn Erträge nicht ermittelt werden können, dementsprechend das Ertragswertverfahren nicht angewendet werden kann. Maßgeblich für die Berechnung in diesem Verfahren sind der Bodenrichtwert sowie die Herstellungskosten der Immobilie sowie der Außenanlagen. Dieses Verfahren bezieht sich auf die Bausubstanz und richtet sich nach dem Wiederbeschaffungswert der Immobilie.
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert der Immobilie aus Werten vergleichbarer Immobilien oder Grundstücken ab. Es wird oft auch die Maklermethode genannt, da es die häufigste Anwendung findet, da es das aktuelle Marktgeschehen sehr präzise widerspiegelt. Unterschieden wird bei dem Vergleichswertverfahren zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren. Beim direkten Vergleichswertverfahren werden sehr vergleichbare Transaktionen aus der jüngeren Vergangenheit herangezogen, wodurch dann der mögliche Kaufpreis abgeleitet werden kann. Das indirekte Vergleichswertverfahren hingegen kommt dann zur Anwendung, wenn es keine vergleichbaren Transaktionen gibt und somit das direkte Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden kann. Dann wird auf eine Kaufpreissammlung zurückgegriffen. Diese wird bei dem Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt oder dem Landkreis angefordert. Aus dieser Kaufpreissammlung kann dann der Wert der Immobilie ermittelt werden.
Wie sieht die Immobilienbewertung der Zukunft aus?
Die vorhin genannten Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie sind vom Aufbau her alle sehr technisch. Selbstverständlich beeinflusst das Baujahr, der Grundstückspreis, die Gebäudeausstattung und vieles mehr die Einschätzung des Immobilienwerts. Doch sind es auch gerade äußere Faktoren, die wertbeeinflussend sind. Und auch unter dem Eindruck der derzeitigen wirtschaftlichen Situation, dem Ausbau der erneuerbaren Energien muss man auch hier neu denken. Welche Potenziale für die Energiegewinnung liefert die Immobilie? Welcher Lärmpegel herrscht rund um die Immobilie und wie ist die Luftqualität an dem Standort? Wie ist die genaue Anbindung an den ÖPNV?
Diese und viele weitere Fragen spielen bei der Marktwerteinschätzung eine immer größere Rolle, die in unserer Einschätzung transparent und nachvollziehbar offen gelegt werden.
Die Werteinschätzung von LocaHive berücksichtigt auch diese Elemente, die bei der klassischen Immobilienbewertung nicht berücksichtigt werden.